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Heredé una casa: ¿cómo la inscribo a mi nombre?

Conseguir la posesión efectiva es solo la primera mitad cuando hay una propiedad de por medio. Para poder vender, hipotecar o transferir la casa heredada, todavía falta inscribirla a nombre de los herederos en el Conservador de Bienes Raíces. Aquí está la secuencia completa.

Por qué no basta la posesión efectiva

La posesión efectiva te reconoce como heredero, pero la propiedad sigue inscrita a nombre del fallecido en el Conservador. Mientras eso no cambie, ningún notario ni banco te dejará disponer del inmueble. El puente entre "soy heredero" y "puedo vender" son las inscripciones del artículo 688 del Código Civil.

Paso 1 · Tener lista la posesión efectiva e impuesto

Antes del Conservador necesitas la resolución de posesión efectiva inscrita y la declaración del impuesto a la herencia presentada (con su certificado de pago o de exención del SII). Sin ese certificado, el Conservador no inscribe.

Paso 2 · Inscripción de la posesión efectiva

Se inscribe la resolución que concede la posesión efectiva en el Registro de Propiedad del Conservador donde está la propiedad. Esto deja constancia registral de quiénes son los herederos.

Paso 3 · Inscripción especial de herencia

Es la inscripción clave: la propiedad pasa a quedar inscrita a nombre de todos los herederos en común (en comunidad hereditaria). Con esto, el inmueble ya figura registralmente a nombre de ustedes y la comunidad puede actuar sobre él —por ejemplo, venderlo en conjunto.

Paso 4 · Inscripción de la adjudicación (si se reparten)

Si los herederos no quieren quedar como comunidad sino que cada uno se quede con bienes determinados, hacen una partición o adjudicación, y esa adjudicación también se inscribe. Recién ahí un heredero queda como dueño individual de la casa y puede disponer de ella por sí solo.

¿Cuánto cuesta inscribir?

El Conservador cobra un arancel calculado sobre el avalúo de la propiedad, que va aparte de los honorarios de quien tramita. En Familea, el paquete Posesión Efectiva + Inmueble incluye el impuesto y estas inscripciones, con −30% de descuento por hacerlo todo online; el arancel del Conservador siempre se informa por separado.

El error de quedarse a medias

Muchas familias hacen la posesión efectiva y se detienen ahí, creyendo que terminaron. Años después, al querer vender, descubren que la casa sigue a nombre del abuelo y que falta todo el tramo del Conservador —a veces con un heredero ya fallecido en el camino. Completar el circuito de una vez evita ese enredo.